Om at vælge de rigtige rådgivere for dig, når du skal købe bolig
Ejendomsmægler er sælgers rådgiver - hvem er din? Købsaftalen er den afgørende kontrakt.  Som køber skal du kræve købsaftalen "strammet op". Skødet er i dag kun en kort digital kvittering.			Advokatfirmaet Dalgas og Deleuran Jernbane Alle 54 - 2720 Vanløse Telefon 3871 7700   Boligadvokater, familieadvokater, procesadvokater

En vellykket ejendomshandel opnår du ved den rigtige brug af de rigtige rådgivere på de rigtige tidspunkter.

For de fleste er køb af bolig - hus, ejerlejlighed, sommerhus - en stor beslutning. Det er ikke noget  man gør ret tit - og der står mange penge på spil ! Og køb af bolig har foruden de økonomiske også vidtrækkende juridiske og praktiske konsekvenser.

De færreste har den nødvendige viden til at overskue alle de juridiske og økonomiske konsekvenser af  en købsaftale eller lånedokumenter m.v.

Da man normalt kun køber bolig få gange i sit liv, har man også brug for både hjælp og rådgivning om, hvad man skal gøre - eller ikke gøre - for at få det bedst mulige resultat.

Den viden og de erfaringer som man selv - eller familie og venner - har fra tidligere køb er ikke nok,  for regler og forhold ændrer sig hele tiden, og der er ikke to ejendomshandeler som er ens.

Derfor er det vigtigt at bruge professionelle rådgivere. Og det er vigtigt at vælge de rigtige rådgivere og bruge dem til det de er gode til.

Mange af de professionelle du i forbindelse med dit boligkøb kommer i forbindelse med, vil også kunne give gode råd, men det er ikke alle, som er helt upåvirkede af deres egne interesser i sagen.

Den første rådgiver du kommer i kontakt med, når du skal købe bolig, er ejendomsmægleren - sælgers ejendomsmægler - hvis du ikke selv allerede har været i kontakt med dit pengeinstitut, en boligadvokat eller andre.

Mange mæglere vil frygteligt gerne også hjælpe dig - endda også med at finde rådgivere, hvis mægler ikke ligefrem selv tilbyder at hjælpe. Man kan blive helt overvældet over så meget en sælgers ejendomsmægler kan gøre for en, når man står for at skulle købe ! Og kan de ikke selv gøre det, kender de måske nogen som de ligefrem råder dig til at kontakte.

Du skal være klar over, at det ikke er alle der tilbyder sig som "professionelle rådgivere", som kun tænker på at gøre det bedst mulige for dig.

Mange rådgivere du kommer i forbindelse med ved dit køb af bolig har også selv interesser i, hvilke beslutninger du tager, og det kan få stor betydning for deres rådgivning af dig.

Tror du f.eks. at alle ejendomsmæglere anbefaler deres købere at gå til en professionel boligadvokat, hvis det gør det sværere for dem at få afsluttet handelen bedst muligt for deres sælger og nemmest muligt for dem selv?

Der er mæglere, som opfordrer deres købere til at kontakte en boligadvokat for deres egen skyld. Men som du sikkert har oplevet det, er det bestemt ikke alle der gør det. Som boligadvokater tænker vi nogen gange: Mon det er fordi de er bange for at få kvalificeret modspil?

Så sent som i august 2010 har en jurist i Forbrugerstyrelsen i pressen skrevet: Medmindre man selv er både boligadvokat og byggesagkyndig, bør man bruge rådgivning, inden man binder sig til noget. Og så skal man som minimum have rådgivning til papirarbejdet, inden man skriver under på købsaftalen. Og det blev ved samme lejlighed fremhævet, at der ofte er forbehold i kontrakterne, som det utrænede øje ikke har set.

Det er vigtigt at du i tide kontakter de rigtige rådgivere - og at du bruger dem til det som de virkelig kan!

Vi er boligadvokater og har den nødvendige viden og erfaring fra mange sager til at kunne rådgive dig bedst muligt - helt uafhængigt af andre interesser. Du er altid velkommen til at kontakte os, hvis du vil høre nærmere om, hvad vi kan hjælpe dig med og hvad det koster.

Et spørgsmål vi som boligadvokater ofte bliver stillet: Hvornår skal man kontakte en boligadvokat?   Der er flere rigtige svar:  "Hver gang du køber bolig!" og "Så tidligt som muligt, hvis du vil have det bedste udbytte af vores rådgivning!"

Nedenfor kan du læse noget om, hvad du skal være opmærksom på, når du vælger rådgivere.

Du kan også få gode råd om bolighandel generelt på hjemmesiden Boligejer.dk, som er etableret i samarbejde mellem Erhvervs- og Byggestyrelsen, Advokatsamfundet og Forbrugerrådet.

Når man får rådgivning hos ejendomsmægler og bank, kan man så være sikker på, at deres rådgivning i alle tilfælde er uafhængig af deres øvrige interesser ?

Det er vigtigt at forstå, hvordan markedet fungerer for at kunne gennemskue, hvilke interesser de forskellige institutioner og rådgivere har. Du har måske hørt udtrykket "finansielle supermarkeder" -  det dækker over den kendsgerning, at der bogstaveligt talt  "er flere forskellige varer på hylderne".
 

Bankerne vil gerne låne dig penge til købet, og vil også kunne finansiere dit køb, selv om du måske skal have en anden bolig solgt. Efter at luften gik ud af boligboblen, er mange pengeinstitutter dog blevet mere forsigtige - også på deres kunders vegne! Desuden har bankerne deres egne realkreditinstitutterer, som kan tilbyde de særlige realkreditlån, som må gives for op til  80% af købesummen. Bankerne har også eget forsikringsselskab eller nært samarbejde med et. Bankerne gør ingen hemmelighed af at de gerne vil sælge flere forskellige produkter. De vil også gerne give boliglån og i det hele taget have dig som fast kunde med lønkonto, pensionsopsparing m.v. Og det er der absolut ikke noget forkert i - tværtimod kan du som den gode kunde ofte opnå bedre vilkår og bedre service.

Det er vores erfaring at købere kan få god hjælp fra deres pengeinstitut.

Hvis man vælger at bruge sit eget pengeinstitut som økonomisk rådgiver, gør pengeinstitutterne normalt et stort arbejde, som de ikke kræver selvstændig betaling for. Men naturligvis håber eller forventer de at man "køber bankens produkter", altså tager lån i bankens realkreditinstitut, optager lån eller køber forsikringer.

Kommer man til sit pengeinstitut og beder om råd og samtidig fortæller at man vil bruge en købermægler til at rådgive sig som også har samarbejde med bestemte realkreditinstitutter o.l., må man derfor ikke blive overrasket over, at banken måske siger fra. Man skal i alt fald ikke forvente, at ens bankrådgiver altid engagerer sig lige så meget i sagen. Det er jo i og for sig meget forståeligt - man skal blot forstå mekanismerne.
 

Ejendomsmæglernes traditionelle opgave var at sælge ejendomme, altså at udføre det bedst mulige salgsarbejde for sælgeren. Men idag er billedet meget mere sammensat.
Fordi bankerne har deres egne realkreditinstitutter og derfor også kan "sælge realkreditlån", når deres kunder er til møde for at tale om de banklån, de fleste har brug for, har de realkreditinstitutterne indgået forskellige samarbejdsaftaler med ejendomsmæglerne, og har ofte også direkte økonomiske interesser i mæglerkæderne.

Udviklingen på bolig- og lånemarkedt har ikke gjort det nemmere for almindelige mennesker at genneskue tingene. Især ikke efter at der begyndte at komme en række forskellige lånetyper på markedet, som kan være sværere at gennemskue.  Også derfor kan det være godt at have en boligadvokat ved sin side.

De fleste ejendomsmæglere har samarbejde med forsikringsselskaber og andre.

Mæglerne kan altså selv have økonomiske interesser i, at du som køber optager lån hos deres samarbejdspartnere indenfor finansiering, om du tegner forsikring det ene eller andet sted, og andet.

I dag har de fleste landsdækkende mæglerkæder en særlig samarbejdsaftale med et bestemt realkreditinstitut og skal opgøre deres "succes-rate". Det er den andel af deres handeler, hvor det lykkes at få belåningen i det ønskede realkreditinstitut!  Det kræver ikke megen fantasi at forestille sig, at der ligger belønninger for de mæglere som har den højeste "succesrate".

Derimod er det slet ikke sikkert, at du som køber er klar over, at du er en brik i et større spil, som slet ikke drejer sig om dine ønsker, og hvad der generelt er til størst fordel for dig!  Det gælder både når du skal vælge pengeinstitut, realkreditinstitut og forsikringsselskab. Derfor har du brug for en rådgiver som er helt uafhængig af særlige interesser til at rådføre dig med.

Mæglerne skal i købsaftalerne oplyse, hvem de samarbejder med og om de får provision af disse. I Dansk Ejendomsmæglerforenings købsaftaler står der: "Parterne har ret til at få oplyst vederlagets/provisionens størrelse". Det kan være store beløb (for nogle måske omkring 10.000 kr), så hvorfor ikke prøve at få beløbene oplyst ?

Nogle ejendomsmæglere har også via deres særlige samarbejdspartnere mulighed for at fungere som bank, eller har et særligt samarbejde med et lokalt pengeinstitut, som måske giver dem særlige fordele. Det kan være fint nok for dig som køber, men der kan også være ulemper, og hvem gør dig opmærksom på disse?

Sælgers ejendomsmægler vil altså lige som din bank i mange tilfælde være interesseret i om du vælger bestemte "produkter".  Men den enkelte ejendomsmægler får direkte økonomiske fordele, hvis du følger deres anbefalinger, det gør din bankrådgiver ikke. Hos mange mæglere er medarbejderne provisionslønnede, d.v.s. at deres løn også kan afhænge af, hvor mange tillægsydelser de kan få solgt ved siden af det som er deres hovedopgave, nemlig at få solgt boligen for sælger.

Når f.eks. visse mæglerkæder tilbyder såkaldt "totalrådgivning" får de provision eller returkommission eller andre fordele, hvis de overtaler deres kunder til at optage lån hos deres samarbejdspartnere. Og derfor kan de tilbyde deres kunder en vis "rabat" eller andre fordele - f.eks. at sørge for tinglysning af skøde. Den uafhængige boligadvokat får ingen provisioner fra nogen af de andre aktører på boligmarkedet, og kan derfor ikke give særlig rabat. Men til gengæld kan du også være mere sikker på at få en helt neutral og ærlig rådgivning.

Efter indførelsen af den digitale tinglysning i 2009 er der også nogle ejendomsmæglere, som påtager sig arbejdet med den digitale indberetning for sælgers regning. Som begrundelse for på denne måde at kræve et ekstra (pænt) honorar hos sælger, anfører de at sælger hurtigere får sine penge frigjort - en påstand som kun er rigtig hvis en boligadvokat for køber skulle forsinke tingene også til skade for køber. Udover at mæglerne får et ekstra honorar fra sælger, frister de nogen gange købere til at spare udgiften til en boligadvokat. For når mægler laver "papirarbejdet", hvad skal de så gå til advokat for? Forhåbentlig fremgår svaret af denne hjemmeside.
 

Boligadvokater har særlig erfaring med køberrådgivning.

Boligadvokaten er den eneste rådgiver ved køb af hus eller ejerlejlighed, som du kan være helt sikker på er uafhængig af andre interesser. Desuden er boligadvokaten særligt uddannet til at forstå og gennemskue kontrakter, udover naturligvis at have viden og erfaring fra mange andres bolighandeler - både gode og dårlige erfaringer.

En erfaren boligadvokat vil desuden også kunne gennemskue alle de øvrige papirer man modtager eller hjælpe en med at finde ud af, hvad man særligt skal være opmærksom på, når man køber bolig.

Enhver der har haft en sædvanlig købsaftale fra en ejendomsmægler i hånden vil forstå og sætte pris på at have en advokat ved sin side når købsaftalen skal underskrives !

Det er nemlig de færreste der har forudsætningerne for virkelig at kunne gennemskue og forstå, hvad der står i en sådan kontrakt - ikke blot hvad der står i den, men også hvad der står mellem linierne eller hvad der slet ikke står !

En erfaren boligadvokat kan også rådgive og vejlede om andre forhold, som indgår i sagen, herunder eksempelvis forklare hvad tilstandsrapporten for huse betyder, og hvad ejerforeningers vedtægter og regnskaber giver af særlige oplysninger.

Advokaten vil naturligvis også kunne rådgive dig om, hvordan du bedst muligt bruger de øvrige rådgivere du kan bruge, f.eks. bank, arkitekt eller andre.  Advokaten vil naturligvis også sørge for at koordinere samarbejdet med de relevante specialrådgivere til gavn og glæde for køber (uden nogen andre mere eller mindre skjulte motiver).

Som "rosinen i pølseenden" sørger advokaten naturligvis også for at du får tinglyst/registreret, at ejendommen nu ejes af dig, ligesom regnskaberne med sælger skal gøres korrekt op, således at der ikke er "nogen løse ender", når advokaten har afsluttet sagen. I løbet af 2009 går man i Danmark i øvrigt over til elektronisk tinglysning!

Skulle en advokat begå fejl, er han dækket af en ansvarsforsikring.

Som forbruger er man også berettiget til at få boligrådgivning fra en advokat bedømt af et klagenævn - det er meget sværere eller måske slet ikke muligt, hvis du benytter dig af mægler eller andre til at bistå dig ved købet.
 

Hvem må skrive skøder?

Mange mennesker har i mange år troet at "skødet" var det vigtigste, når man købte bolig, og at det var det man skulle have særlig hjælp til fra professionelle, f.eks. en boligadvokat.

Alt med skøder er nu historie, for Danmark er - som det første land i verden - siden 2009 gået over til elektronisk tinglysning.

Nu er der ikke længere nogen der kan være i tvivl:

Skødet er en registrering hos det offentlige af hvem der er ejer. Skødet er blot en kvittering fra det offentlige for at have registreret en ny ejer af ejendommen.

Det lyder måske enkelt, men der har som de fleste har hørt været mange og store problemer med overgangen til digital tinglysning. Ofte er arbejdet for advokater og andre blevet større end med det gamle system, men selvfølgelig er der også fordele. Især for Statskassen som forventer at spare en masse lønudgifter, samtidigt med at indtægterne fra tinglysningsafgifter (1.400 for hver tinglysning + 1,5% af de beløb der årligt bliver tinglyst pantebreve for, og 0,6% af de samlede købesummer for fast ejendom m.v.) "fosser ind i statskassen".

Alle kan i princippet gøre det - ligesom i gamle dage. Men som det digitale system er opbygget er det absolut ikke blevet lettere. Der er ofte behov for besynderlige "krumspring" med fiktive fuldmagter (det kalder tinglysningsretten det selv i de vejledninger der efterhånden er blevet lavet).

Som hidtil vil det nok hovedsagelig være professionelle der tinglyser. Altså boligadvokater, men også ejendomsmæglere, banker og realkreditinstitutter og andre myndigheder vil kunne "tinglyse" skøder, pantebreve samt dokumenter som indeholder særlige byrder og rettigheder, f.eks. ejerforenings- eller grundejerforeningsvedtægter, samejekontrakter og meget andet.

Ligesom ejendomsmæglere i mange år har tilbudt købere at skrive skøde m.v., vil de med den elektroniske tinglysning også kunne gøre dette. De kan muligvis også tilbyde dig meget fristende pris på denne ydelse. Nogle mæglerkæder vil som nævnt endda tilbyde at gøre det for sælgers regning med argumentet at sælger så sikres at sælger så hurtigt får sine penge udbetalt. Det må naturligvis forventes at mæglerne så også vil tage et pænt ekstra honorar hos sælger for dette ekstra arbejde.

For mægler er fordelen dobbelt for så frister de yderligere køberne til at spare udgiften til boligadvokat. Derved slipper de jo for at få vrøvl med købers advokat og bank, for nu er de både repræsentant for sælger, for køber - og sig selv ! Det skal man som køber naturligvis passe på med at lade sig friste af, som man altid har skullet gøre det. For den elektroniske tinglysning er jo blot det et skøde altid har været: En registrering!

Det afgørende er naturligvis selve den aftale - mellem sælgeren og køberen - som danner grundlag for registreringen. Altså købsaftalen. Det er alt hvad der står i købsaftalen - og det der ikke står der- som er det afgørende.  Som forbrugerjuristen i medierne i august 2010 sagde det: Ofte er der noget i kontrakterne, som det utrænede øje ikke kan se.

Det er naturligvis derfor man altid har haft brug for professionel rådgivning ved køb af bolig. Det er bestemt ikke blevet nemmere at overskue og forstå ejendomsmæglernes købsaftaler, som gennem mange år er blevet mere og mere omfattende - og dermed uoverskuelige. Alt sammen i forbrugervenlighedens navn!
 

Som boligkøber har man brug for professionel og uvildig rådgivning

I 2005 måtte det offentlige stramme op overfor ejendomsmæglerne i loven om salg af fast ejendom, som alle mæglere skal følge. Det centrale i lovændringen var, at ejendomsmæglerne først måtte skrive et skøde for køber, når den lovpligtige fortrydelsesret på seks dage er gået. Dette for at undgå, at ejendomsmæglerne repræsenterer køber og sælger på samme tid. Baggrunden for lovændringen var bl.a. Konkurrencestyrelsens undersøgelse fra 2004, der viste, at konkurrencen i mæglerbranchen ikke kan opfattes som tilstrækkelig. Den gang kommenterede formand for Danske BOLIGadvokater Henrik Høpner, det med følgende ord, som stadig er lige relevante:

"Den nye lovændring er en sejr for forbrugerne og den uafhængige rådgivning. Det er simpelthen naturstridigt at tro, at en ejendomsmægler, som repræsenterer sælger, samtidig kan repræsentere køber og skrive skødet. Problemet har været, at forbrugeren har betalt et større honorar til ejendomsmægler for at få udfærdiget skødet - i den tro, at der fulgte en nødvendig juridisk rådgivning med. I virkeligheden har køberne bare betalt penge for at få udskrevet papir uden rådgivning, og det er bestemt ikke forbrugerens tarv, der varetages. Nu glæder jeg mig til, at forbrugerne vil opleve, hvad forskellen er på simpel skødeskrivning og på uvildig boligrådgivning".

Desuden havde han følgende argumenter til, at lovændringen var yderst fornuftig for forbrugerbeskyttelsens skyld, som er evigt sande:

• Ejendomsmægler, der repræsenterer sælger, har ofte ikke den store interesse i, at køber får sin egen rådgiver. Når køber har en professionel ved sin side, fører det gerne til en længere proces, fordi købers rådgiver stiller de rigtige spørgsmål, vil se de relevante papirer i sagen, etc - og det kan i sidste ende også føre til en prisforhandling.
• Herudover kan mange ejendomsmæglere have haft en selvstændig, indtjeningsmæssig interesse i, at køber ikke har fået rådgivning hos egen rådgiver og dermed også berigtigelse af skødet. Ejendomsmægleren har selv ønsket at få salær for at skrive skødet, samtidig med at ejendomsmæglerens samarbejdspartnere inden for eksempelvis finansiering og forsikring har fået køber som kunde. Det kan derfor ikke udelukkes, at ejendomsmægler har et selvstændigt økonomisk incitament til ikke at anbefale køber at søge egen rådgiver.
• Det skal også nævnes, at det er svært for sælger at dokumentere om ejendomsmægleren, allerede inden købsaftalen var endelig, har indgået en aftale med køber om berigtigelse af skødet. Har ejendomsmægler og køber det, vil ejendomsmægleren have en særlig interesse i, at netop denne køber får adgang til at købe boligen (i fald at der er flere potentielle købere om buddet). På den måde risikeres det, at sælgers interesser ikke varetages til fulde. Højesteret har i en dom fra april 2004 bestemt, at en ejendomsmægler skulle miste sit salær hos sælger som følge af, at ejendomsmægleren havde etableret aftale med køberen, inden sælger havde skrevet under. På trods af højesterets klare udmelding verserer der fortsat en række sager af lignende karakter ved domstolene.

Vælger du en erfaren boligadvokat som din centrale rådgiver   vil du normalt være i de mest trygge hænder. Koster det så ikke mere, vil nogen måske spørge? Jo, naturligvis må man betale for rådgivningen. Det er med rådgivning som med så meget andet, at du får hvad du betaler for. Der er næsten altid sammenhæng mellem  pris og kvalitet.

En boligadvokat må ikke modtage provision eller returkommission fra kreditforeninger, banker eller andre. Til gengæld kan en boligadvokat tilbyde uafhængighed og høj faglig standard !

Du skal være opmærksom på, at der er nogle advokater og andre, som lige som ejendomsmæglere tilbyder at skrive skøde til en særligt lav pris. Til næste år vil de sikkert tilbyde at sørge for den elektroniske tinglysning. Men så gør de måske heller ikke så meget mere.

Tinglysningen er som sagt det mindste af det hele, når man køber bolig. Det er ligesom med isbjerget, at toppen, der stikker op over vandet, kun er en lille del af det hele -  det er det, som du ikke kan se under vandoverfladen, der holder det hele oppe. Lige sådan er det med den gode boligrådgivning! Det er den det hele hviler på.

Tør du prøve at spare et par tusinde på udgiften til en erfaren boligadvokat, når det drejer sig om køb til mange hundrede tusinder ?

Det er vores erfaring fra vores boligrådgivning af mange hundrede købere, at den professionelle omhyggelige rådgivning fra advokater med indgående erfaring specielt omkring bolighandel, er noget alle købere sætter stor pris på - og den kan somme tider være "guld" værd.

Vi lægger afgørende vægt på personligt at stå til rådighed for vores kunder, så man kan også løbende ringe til os og spørge om alt vedrørende sagen.